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价格调整VS购房人预期 楼市博弈或再续

发布时间:2019-01-25| 位朋友查看

简介:在供应量井喷的情况下,2018年北京新建商品住宅成交为24971套,连续2年不足3万套。成交萎缩带来库存上涨,截至目前,北京商品房住宅库存已接近7万套,也刷新了近3年的最高点。 对……

  在供应量井喷的情况下,2018年北京新建商品住宅成交为24971套,连续2年不足3万套。成交萎缩带来库存上涨,截至目前,北京商品房住宅库存已接近7万套,也刷新了近3年的最高点。

  对此,在业内分析人士看来,2019年北京楼市价格将继续出现明显调整。在楼市基本面不变情况下,购房者对于市场下行的预期已形成,楼市预计将维持2018年水平。

  改善型 需求仍占主流

  2018年房企项目排行榜前10强成交均价都在5万元/平方米以上,在前30强中超6万元/平方米的项目有18个,中高端项目撑起了2018年的北京楼市。

  改善型需求在当前市场情况下购买力更为坚挺。改善型购房人对地段、配套、产品力与价格等方面呈现出均好性的产品表现出刚性需求,许多限竞房纯粹的“价格优势”未能打动市场。

  中高端楼盘在价格上同样受“限价”影响,甚至与周边二手房形成价格倒挂的局面,其性价比也是购房者愿意买单的重要原因。

  限竞房 高供应≠高成交

  2018年,占据北京楼市新增住宅供应半壁的限竞房,在成交上却未能形成压倒性优势。

  数据显示,2018年北京楼市,限竞房供应26322套,共307.23万平方米,占整体商品住宅供应面积比约为50.74%。从网签数据来看,限竞房2018年成交4530套,共46.14万平方米,占商品住宅全部成交的13.24%。

  “滞销”并非个案。据统计,2018年仅有瑞悦府、和悦华锦、华润理想国3个限竞房项目进入年度项目排行榜前30强。

  据北京市住建委的统计数据显示,部分项目刚取得预售证和网签滞后性的原因,令限竞房合计网签偏低,但即便如此,网签销售率仅有18.5%。

  在地产营销人韩乐看来,“低总价、小面积的限竞房产品,在大多数房企眼中是快速去化的产品。然而,大部分项目入市后,并没有换来意料之中的短平快,反而随着项目的增多,周期的拉长,各项目的销售愈加变得艰难。”

  区域 昌平成交量最高

  各区域共有产权房、限竞房成交的情况来看,共有产权住房的成交主要分布在平谷区、昌平区、顺义区、怀柔区、通州区、朝阳区、门头沟区等较偏远区域,其中,昌平区成交的共有产权房规模最大,共23.5万平方米。

  作为2018年成交规模最高的区域,昌平限竞房成交规模也位居首位。2018年,昌平共成交规划建筑面积116.6万平方米;其次为丰台区,成交的规划建筑面积为70.4万平方米,其住宅用地的成交方式全部为“限房价、竞地价、竞自持”。

  纯商品住宅 再出新地

  1月9日,北京市规划和自然资源委员会网站发布了2019年的第一次土地使用权出让预申请公告,公告提到,位于朝阳区孙河的两块住宅用地拟于近期挂牌出让,并且两宗地块均不设定住宅销售限价。

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